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Defectos de construcción de una vivienda

Con el objetivo de proteger los intereses del comprador de una vivienda, la legislación española establece las responsabilidades que corresponden a los diferentes agentes que intervienen en el proceso de construcción de los edificios. En caso de que el inmueble no reuniese los requisitos básicos que determina la normativa legal, el usuario debe saber a quién reclamar responsabilidades.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), determina las obligaciones y la responsabilidades de todas las personas que, de una u otra forma, intervienen en la construcción de los inmuebles, como el constructor, el promotor, el proyectista, el jefe de obra, el director de la obra y el director de ejecución de obra, entre otros.

La entrada en vigor de esta normativa, el 6 de mayo de 2000, aportó luz y seguridad jurídica en un sector que ya comenzaba a despuntar de forma prodigiosa y que, en poco tiempo, insufló una burbuja inmobiliaria que anualmente sigue creciendo.

Responsabilidades del constructor 
Con el objetivo de evitar escándalos de promotoras de vivienda en quiebra, el regulador obliga al promotor a contratar un seguro que garantice la percepción de las cantidades anticipadas en la edificación, por parte de los futuros propietarios.

El constructor es el agente sobre el que recaen las principales responsabilidades relacionadas con deficiencias de la vivienda. Directa y personalmente, el constructor es
el responsable de los daños materiales que se producen en el edificio por su falta de capacidad o negligencia, así como los desperfectos en la terminación de la obra, las deficiencias de los materiales adquiridos por él y los daños en la ejecución de las obras
por parte de las empresas o profesionales subcontratados.

Habrá que exigir cuentas a los proyectistas por los daños motivados por insuficiencia, incorrección o inexactitud de los cálculos, estudios, dictámenes e informes que contraten con otros profesionales.

Plazos de responsabilidad
La LOE establece los plazos de responsabilidad sobre los posibles daños que pueden surgir en un edificio de nueva construcción.

De forma general, durante el primer año, el constructor deberá responder de los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.

Durante tres años, la citada responsabilidad se hace extensiva a todos los agentes que intervienen en el proceso de construcción de los daños materiales del edificio relacionados con vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Durante el plazo de los 10 primeros años de vida del edificio, el constructor responderá de los vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural de éste.

Para hacer frente a los costes de las reformas correspondientes al primer año, la LOE establece la suscripción obligatoria por el constructor de un seguro de daños materiales o de una provisión, por parte del promotor, del 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños ocasionados por una edificación defectuosa. En todo caso, las acciones para exigir responsabilidades por los anteriores conceptos prescriben en el plazo de 24 meses.

Obligaciones de los propietarios
Las obligaciones de usuarios y propietarios, por otro lado, consisten en conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

El propietario debe tener claro que existen ciertos perjuicios de los que pueden desentenderse los agentes de la edificación, como daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado, perjuicios por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción; daños derivados de una explosión o incendio ajenos a las instalaciones del edificio y daños que tengan su origen en casos fortuitos, de fuerza mayor, tercero o por el propio perjudicado por el daño, entre otros.